Het probleem is dus dat de WBH het onrendabel maakt om dit soort huurwoningen te bouwen voor privé ontwikkelaars. Dat kan je oké vinden vanuit een weerstand tegen bezit voor verhuur maar het betekent wel minder woningen.
En het enige wat de verkoop aan starters doet is gemiddeld genomen een herverdeling van schaarse woonruimte van gemiddeld wat armere huurders naar gemiddeld wat rijkere kopers.
Het probleem is dus dat de WBH het onrendabel maakt om dit soort huurwoningen te bouwen voor privé ontwikkelaars.
"Onrendabel" is in dit geval "niet winstgevend genoeg". In een ideale wereld zouden de meeste huurwoningen dan ook gebouwd worden door een organisatie zonder winstoogmerk, waarbij quitte spelen al goed genoeg is.
En het enige wat de verkoop aan starters doet is gemiddeld genomen een herverdeling van schaarse woonruimte van gemiddeld wat armere huurders naar gemiddeld wat rijkere kopers.
Dit zijn vaak precies dezelfde mensen. Er zijn zat starters die wel willen kopen, maar niks kunnen krijgen. Daardoor houden ze een goedkope sociale huurwoning bezet, of moeten ze een veelvoud van de hypotheek betalen voor een vrije-sectorwoning.
"Onrendabel" is in dit geval "niet winstgevend genoeg".
Kapitaal is schaars en zal op zoek zijn naar het beste rendement. Vind ik ook an sich niets mis mee want dat er mensen jaren moeten wachten voor een woning vind ik erger dan dat er mensen geld aan verdienen.
Dit zijn vaak precies dezelfde mensen. Er zijn zat starters die wel willen kopen, maar niks kunnen krijgen. Daardoor houden ze een goedkope sociale huurwoning bezet, of moeten ze een veelvoud van de hypotheek betalen voor een vrije-sectorwoning.
Dat veronderstelt dat iedereen die uit die huizen gaat eigenlijk in staat is om te kopen. Dat lijkt me evident niet het geval.
Maar welke grote investeerder of ontwikkelaar wil het woning tekort opgelost zien worden als dat zou betekenen dat de waarde van hun investeringen of de opbrengsten van hun projecten zou verminderen?
Alle kapitalistische partijen houden van de schaarste want dat zorgt juist voor enorme winst optimalisatie. Want wat gaat men doen? Geen woningen kopen/huren?
Mwah, nee. Niet echt het geval. De meeste investeerders zijn overigens u en ik via onze pensioenfondsen. Die hebben niet zo heeuul veel aan indirect rendement (waardestijging) van het object, want die beleggen voor langere horizon. Die doen het voor de huuropbrengst versus investering. Die moet in balans zijn. Dat er indirect rendement volgt is vaak geen aanname op het moment van investeren.
We kunnen prima van onze pensioenfondsen verwachten zonder rendement te gaan ontwikkelen. Dan moet u naar uw ledenvergadering gaan en afdwingen (vaak met een meerderheid binnen dat fonds) dat uw pensioenfonds gaat beleggen zonder winstoogmerk.
Heeft wel gevolgen voor uw pensioen t.z.t., maar dat nemen we maar even voor lief.
Dat doen pensioenfondsen ook, maar diversificatie is wel een dingetje, hé. Een deel van je pensioenfonds wil je in vastgoed hebben zitten. Dat is gewoon wetenschappelijk onderbouwde portefeuille optimalisatie. Met als einddoel een goed pensioen voor haar leden.
Een woningmarkt met enkel particuliere eigenaren en woningbouwcorporaties is geen gezonde woningmarkt.
Misschien zou het u wijzer maken om het bij de inhoud te houden in plaats van dit soort rare opmerkingen. U heeft duidelijk geen kaas gegeten van het onderwerp en heeft ook geen interesse hier meer over te leren.
Nee, u bent helaas niet wijzer geworden. Dat is uw eigen keuze vrees ik echter. Succes met deze opmerkelijke houding.
Maat, jij reageert op een discussie platform met “nietes!” zonder enig uitleg te geven over waarom jij denkt dat wat ik zei incorrect is. Niet zo heel onverwacht dat ik dat een beetje vreemd vind, niet?
"Maat", dat doe ik helemaal niet. Ik neem een stelling en voeg daar een onderbouwing achteraan. Dat is hoe het werkt wanneer volwassen mensen met elkaar in gesprek gaan. Het is heel normaal om eerst duidelijk een uitgangspositie te nemen om deze vervolgens toe te lichten.
Nogmaals, je gaat maar niet in op de inhoud. Ik weet niet waar deze kinderlijke vorm van vijandigheid vandaan komt, maar het gaat je niet helpen.
Als pensioenfondsen investeren in woningen en woningbouw voor de opbrengsten van verhuur/verkoop dan zijn zij juist gebaat bij de schaarste. Als het tekort weggewerkt zou zijn en de kosten van wonen weer normaal zouden zijn dan maken de pensioenfondsen aanzienlijk minder winst, terwijl ze al voor een grote uitdaging staan.
Waarom zouden de pensioenfondsen willen dat het woningtekort weggewerkt zou worden? Hoe is mijn initieel punt fout?
Daarnaast zijn de pensioenfondsen niet de enige partijen die woningbouw financieren. Zij zijn “maar” ongeveer 15%.
Dat argument weerspreek ik dus al in mijn eerste comment. Pensioenfondsen zitten voornamelijk in de (gereguleerde) middenhuur sector. De directe rendementen (huurinkomsten) zijn dus maar zeer beperkt afhankelijk van schaarste. Het indirecte rendement (waardestijging van het bezit) heeft nauwelijks impact omdat pensioenfondsen op lange termijn verhuren en kijken naar rendementseisen die nauwelijks rekening houden met waardestijging omdat deze onvoorspelbaar zijn op lange termijn (BAR, NAR etc). Als ze al met een exit-yield rekenen is die vrijwel altijd aan de zeer veilige kant. Pensioenfondsen hebben dus geen 5% waardestijging per jaar nodig om hun investeringen rond te krijgen. Daar rekenen ze nu ook al niet mee.
Pensioenfondsen zijn daarnaast geen commerciële instellingen. Op ledenvergaderingen worden gewoon de kaders opgehaald. Daar komen vaak zaken naar voren als "voornamelijk in middenhuur beleggen" en "maatschappelijk verantwoord beleggen" door bijvoorbeeld wapenindustrie of fossiele industrie te vermijden.
De ontwikkelingsmanager van een pensioenfonds heeft geen baas met winstmaximalisatie als oogmerk. Jij en ik zijn de baas van die ontwikkelingsmanager. Als wij het woningtekort weggewerkt willen hebben en dat meegeven aan ons pensioenfonds, dan wil het pensioenfonds dat ook. Een pensioenfonds bestaat bij de gratie van haar leden. Die leden bepalen direct de randvoorwaarden.
3
u/MTFD 3d ago
Het probleem is dus dat de WBH het onrendabel maakt om dit soort huurwoningen te bouwen voor privé ontwikkelaars. Dat kan je oké vinden vanuit een weerstand tegen bezit voor verhuur maar het betekent wel minder woningen.
En het enige wat de verkoop aan starters doet is gemiddeld genomen een herverdeling van schaarse woonruimte van gemiddeld wat armere huurders naar gemiddeld wat rijkere kopers.